幾輪調控過后，整個長三角區域的房地產市場都迎來快速降溫。無論是上海成交量銳減，還是蘇州、杭州、無錫等地的量價齊跌都意味著長三角樓市已經入冬。

 

　　在上海工作的小葉(化名)是一名房屋中介，整個9月份小葉奔走于所負責區域的各個樓盤間，電話響個不停，前來看房的客人絡繹不絕。據小葉回憶，忙碌的9月份每天加班變成了日常，一天接待十幾組客人讓他甚至沒有了吃飯的時間。

 

　　“滬六條”出臺后上海樓市熱度大減，11月末再次調整的差別化信貸政策更是讓樓市成交量快速下滑。不比9月忙碌的小葉，開始帶著價目牌和傳單“蹲守”在各個小區門口，等待和發掘潛在客戶。騎一小時只需付費1元錢的公共單車和加厚的羽絨服成了他每天必備的物品，盡管12月才剛剛開始，但11月市場的冷淡和客戶的明顯減少還是讓小葉十分擔心自己的業績。

 

　　蘇州也是一樣，在經歷“十一”國慶假期的調控風波后，蘇州火熱的市場也冷淡了下來。蘇州某樓盤12月初加推，在售樓處工作的張小姐坦言：“這次加推到場的客人有明顯減少，與之前火熱的搶購相比略顯冷淡，而且可以看出觀望的客群在增多。”

 

　　幾輪調控過后，整個長三角區域的房地產市場都迎來快速降溫。無論是上海成交量銳減，還是蘇州、杭州、無錫等地的量價齊跌都意味著長三角樓市已經入冬。

 

　　上海月成交同比跌6成

 

　　10月8日，在全國多個城市經歷樓市調控后，上海“滬六條”應聲落地，強調在繼續嚴格執行“滬九條”的基礎上進一步強化市場監管，加大執法力度，規范市場秩序，堅決遏制房價過快上漲態勢，確保上海房地產市場平穩健康發展。

 

　　“滬六條”落地后樓市調控措施滲入到市場的每個“毛孔”中，在此背景下，上海11月成交量近一步下挫。據上海中原地產數據顯示，11月上海新建商品住宅成交面積僅60.3萬平方米，環比減少30.6%，同比減少59.7%。而這一流量也是上海近21個月來的最低交易量。

 

　　上海中原地產市場分析師盧文曦告訴中國房地產報記者：“調控滲入各環節使得交易情緒進一步降溫。11月成交量首周起步只有18萬平方米，跌破了市場冷熱臨界點，市場信心進一步受到打擊。隨后幾周成交一直在10萬平方米左右低位盤整。尤其是最后兩周，中原經理人指數持續跌破50%的枯榮線，觀望氣氛愈發濃厚，月末的收官也顯得虎頭蛇尾。”

 

　　另外，據上海中原地產數據顯示，11月上海新增供應為18.8萬平方米，環比減少37.1%，而這一水平也是有網簽記錄以來同期最低水平。由于調控因素，“滬六條”出臺后預售證審核相當嚴格，短期對供應產生一定影響，只有11月最后一周才恢復到正常水平。

 

　　值得關注的是，在上海成交量持續低迷的情況下，高端項目的成交卻有明顯增加。據中國房地產報記者了解，11月上海單價10萬元/平方米以上的房源成交271套，環比增加52.2%。在成交前10榜單上就有3個是每平方米單價超過10萬元的項目。從成交的高端項目的價格來看，基本與同板塊保持平均水平，低于市場預期，以相對有吸引力的價格達到快速出貨的目的。同時，上海市場也因為高端項目成交量的增加，整體成交均價有所上升，使得11月均價達到46423元/平方米，環比上漲5.9%。

 

　　“滬六條”作用下上海樓市的成交量有所下降，可調控卻沒有改變房價一路高漲的局勢。因此，11月28日上海再次調整差別化限貸政策，加碼調控。

 

　　“政府這一波調整的重點在于價格。在‘滬六條’后，交易量雖然比以往有所下降，但房價其實并未‘退燒’，仍有小幅上漲。但凡有政策出臺后，價格仍然繼續上漲的情況，政策也必定會繼續收緊以達到調控目的。”中原地產中國大陸區副總裁兼上海中原地產總經理劉天旸表示。

 

　　盧文曦認為，11月中旬以來房價上漲過快的城市開啟了第二輪調控，杭州、深圳、武漢等地對原先調控政策予以升級。11月28日，上海也將信貸進一步收緊，對于二套房的認定恢復到2014年“9·30”前的“認房又認貸”，這對置換客群帶來較大沖擊，尤其是當前上海市場中改善力量占購買力6成以上。這也意味著未來成交量將進一步下滑。

 

　　周邊二線城市同步遇冷

 

　　位于長三角區域的蘇州、杭州、無錫等地，11月樓市的成交情況與上海有著相似的結果。經歷調控后，新政的效力直接反饋到了11月的成交量與成交均價上。

 

　　11月，蘇州主城區(不含吳江區)并沒有土地出讓，而新房行情則持續下滑，成交量和成交均價雙跌，商品住宅成交量更是創下全年新低，僅與去年成交量最低的2月持平。

 

　　從月度走勢看，近期蘇州樓市成交量已經連續兩個月下滑。江蘇本地地產研究機構好地研究院的研究員楊育德認為，蘇州11月量價齊跌的主要原因有三：其一，受到政策的嚴重影響，市場處于觀望狀態。其二，已完成指標的開發商們，為了避開此次低谷期紛紛放緩推盤節奏。另外，因為蘇州商品房銷售新規，對于備案價格限制甚嚴，影響了部分開發商的申領熱情。其三，“銀十”過后進入傳統的樓市淡季也對成交有所影響。

 

　　杭州雖然11月土地市場依舊熱鬧，但住宅市場卻截然相反。根據中國指數研究院數據，11月杭州住宅成交3583套，與10月的9846套成交量相比呈現“斷崖式”下跌。11月住宅成交均價環比下降0.7%，是成交價格5個月以來的首次回落。

 

　　而此前一度快速發酵的無錫市場同樣也在降溫。8月至今，無錫樓市商品住宅成交量已歷經4連降。

 

　　根據好地研究院研究數據，11月無錫主城區商品房成交3901套，成交面積38.74萬平方米，同比分別下降47%和72%，環比10月分別下降43%和50%。

 

　　由此看來，多番調控過后，整個長三角樓市都進入了速凍期，除了個別城市均價企穩，大多市場都出現量價齊跌。而隨著樓市傳統淡季的到來，此種狀態在12月還在延續。

 

　　劉天旸認為，從目前的情況來看，2017年房價的主基調以穩為主。一方面政府的調控政策不會放松，銀行信貸政策也是收緊狀態，而且政府還會從土地市場、資金杠桿等方面多維度進行調控。另一方面，由于政策的消化期和客戶的冷靜期相互作用，明年的成交量極有可能并不樂觀，但房價仍會逐漸企穩。而之前概念炒作過熱的區域價格則有回調的可能。

 

　　融創中國執行總裁兼上海區域公司總裁田強表示，從融創的整體布局來開，2016年有近1萬億元的貨值，都抓住了較好的時間窗口。到9、10月份之后，我們基本上不怎么出手了。

 

　　“過去一年房價雖有漲幅，但部分一線城市的房價還相對合理，不過地價較高，在很多地方泡沫比較明顯。明年兩端市場應該會有壓力，率先要做的是控制地價，放緩市場加速。所以在今年穩定一下對于房企而言是好事，而未來的市場對于發展中的公司也會有更多機會。”田強表示。

 

　　旭輝集團總裁林峰表示，2016年是一個量價齊升的市場，也是房地產市場難得的非常好的豐收的年份。但是2017年，市場一定會有波動，房價不會一直漲，成交量也會有所萎縮。“我們對未來的長線看好，一些大中型城市仍有潛力，但對三四線城市要謹慎客觀判斷。”

圖片來源：找項目網